Viertes Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (Viertes Mietrechtsänderungsgesetz)
Nr. 38 - Tag der Ausgabe: Bonn, den 27. Juli 1993
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Viertes Gesetz
zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften
(Viertes Mietrechtsänderungsgesetz)
Vom 21. Juli 1993
Der Bundestag hat das folgende Gesetz beschlossen:
Artikel 1
Änderung des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe
Das Gesetz zur Regelung der Miethöhe vom 18. Dezember 1974 (BGBl. I S. 3603, 3604), zuletzt geändert durch Anlage I Kapitel XIV Abschnitt II Nr. 7 des Einigungsvertrages vom 31. August 1990 in Verbindung mit Artikel 1 des Gesetzes vom 23. September 1990 (BGBl. 1990 II S. 885, 1126), wird wie folgt geändert:
1. § 2 Abs. 1 wird wie folgt geändert:
a) Satz 1 wird wie folgt geändert:
aa) In Nummer 2 werden die Wörter "drei Jahren" durch die Wörter "vier Jahren" ersetzt.
bb) Der Nummer 3 werden folgende Sätze angefügt:
"Der Vomhundertsatz beträgt bei Wohnraum, der vor dem 1. Januar 1981 fertiggestellt worden ist, 20 vom Hundert, wenn
a) das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter vor dem 1. September 1998 zugeht und
b) der Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird, ohne Betriebskostenanteil monatlich mehr als 8,00 Deutsche Mark je Quadratmeter Wohnfläche beträgt. Ist der Mietzins geringer, so verbleibt es bei 30 vom Hundert; jedoch darf in diesem Fall der verlangte Mietzins ohne Betriebskostenanteil monatlich 9,60 Deutsche Mark je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen."
b) Satz 2 erhält folgende Fassung:
"Von dem Jahresbetrag des nach Satz 1 Nr. 2 zulässigen Mietzinses sind die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 abzuziehen, im Fall des § 3 Abs. 1 Satz 6 mit 11 vom Hundert des Zuschusses."
Nach § 2 Abs. 1 wird folgender neuer Absatz 1a eingefügt:
"(1a) Absatz 1 Satz 1 Nr. 3 ist nicht anzuwenden,
1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
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Der Mieter hat dem Vermieter auf dessen Verlangen, das frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung gestellt werden kann, innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen."
3. § 3 wird wie folgt geändert:
a) In Absatz 1 Satz 1 werden nach dem Wort "Heizenergie" die Wörter "oder Wasser" eingefügt.
b) Absatz 2 wird aufgehoben.
c) Absatz 4 erhält folgende Fassung:
"(4) Die Erklärung des Vermieters hat die Wirkung, daß von dem Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats an der erhöhte Mietzins an die Stelle des bisher zu entrichtenden Mietzinses tritt. Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses nicht nach § 541 b Abs. 2 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung gegenüber dieser Mitteilung um mehr als zehn vom Hundert nach oben abweicht."
4. Dem § 4 wird folgender Absatz angefügt:
"(5) Der Vermieter kann durch schriftliche Erklärung bestimmen,
1. daß die Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung ganz oder teilweise nach dem erfaßten unterschiedlichen Wasserverbrauch der Mieter und die Kosten der Müllabfuhr nach einem Maßstab ^ umgelegt werden dürfen, der der unterschiedlichen z Müllverursachung Rechnung trägt, oder 1
2. daß die in Nummer 1 bezeichneten Kosten unmittel- -j bar zwischen den Mietern und denjenigen abgerechnet werden, die die entsprechenden Leistungen erbringen.
Die Erklärung kann nur für künftige Abrechnungszeiträume abgegeben werden und ist nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten im Mietzins enthalten, so ist dieser entsprechend herabzusetzen."
5. § 10 wird wie folgt geändert:
a) In Absatz 2 wird Satz 4 durch folgende Sätze ersetzt:
"Der Mietzins muß jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Der jeweilige Mietzins oder die jeweilige Erhöhung muß betragsmäßig ausgewiesen sein."
b) Absatz 3 Nr. 1 erhält folgende Fassung:
"1. über preisgebundenen Wohnraum, soweit nicht in § 2 Abs. 1a Satz 2 etwas anderes bestimmt ist,".
6. Nach § 10 wird folgender § 10a eingefügt:
"§ 10a
(1) Abweichend von § 10 Abs. 1 kann schriftlich vereinbart werden, daß die weitere Entwicklung des
Mietzinses durch den Preis von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt werden soll (Mietanpassungs-vereinbarung). Die Vereinbarung ist nur wirksam, wenn die Genehmigung nach §3 des Währungsgesetzes oder entsprechenden währungsrechtlichen Vorschriften erteilt wird.
(2) Während der Geltungsdauer einer Mietanpas-sungsvereinbarung muß der Mietzins, von Erhöhungen nach den §§ 3 und 4 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung des Mietzinses nach § 3 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Änderungen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung des Mietzinses nach den §§ 2 und 5 ist ausgeschlossen.
(3) Eine Änderung des Mietzinses auf Grund einer Vereinbarung nach Absatz 1 muß durch schriftliche Erklärung geltend gemacht werden, die auch die Änderung der nach der Mietanpassungsvereinbarung maßgebenden Preise nennt. Der geänderte Mietzins ist vom Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats an zu zahlen."
7. In § 11 Abs. 3 Nr. 3 wird die Verweisung "§ 10 Abs. 2" durch "§ 10 Abs. 2 und § 10a" ersetzt.
Artikel 2 Änderung des Wirtschaftsstrafgesetzes 1954
Das Wirtschaftsstrafgesetz 1954 in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. Juni 1975 (BGBl. I S. 1313), zuletzt geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom 15. Juli 1992 (BGBl. I S. 1302), wird wie folgt geändert:
1. § 5 erhält folgende Fassung:
"§5 Mietpreisüberhöhung
(1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen läßt oder annimmt.
(2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie
1. unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Mißverhältnis zu der Leistung des Vermieters stehen und
2. für Räume entrichtet werden,
a) die nach dem 1. Januar 1991 fertiggestellt wurden oder
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b) für die das Entgelt vor dem 1. September 1993 über der in Satz 1 bezeichneten Grenze liegen durfte.
(3) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu einhunderttausend Deutsche Mark geahndet werden."
2. § 6 wird aufgehoben.
Artikel 3
Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung
Das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung vom 4. November 1971 (BGBl. I S. 1745, 1747), geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom 17. Dezember 1990 (BGBl. I S. 2840), wird wie folgt geändert:
1. In § 2 Abs. 2 Nr. 2 wird nach dem Wort "Verwalter" das Wort ", Mieter" eingefügt.
2. § 3 wird wie folgt geändert:
a) Nach Absatz 1 wird folgender Absatz 2 eingefügt:
"(2) Der Wohnungsvermittler darf vom Wohnungssuchenden für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluß von Mietverträgen über Wohnräume kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, das zwei Monatsmieten zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer übersteigt. Im Falle einer Vereinbarung, durch die der Wohnungssuchende verpflichtet wird, ein vom Vermieter geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen, darf das vom Wohnungssuchenden insgesamt zu zahlende Entgelt den in Satz 1 bestimmten Betrag nicht übersteigen. Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, bleiben bei der Berechnung der Monatsmiete unberücksichtigt."
b) Die bisherigen Absätze 2 und 3 werden Absätze 3 und 4.
3. Nach § 4 wird folgender § 4a eingefügt:
"§ 4 a
(1) Eine Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden oder für ihn einen Dritten verpflichtet, ein Entgelt dafür zu leisten, daß der bisherige Mieter die gemieteten Wohnräume räumt, ist unwirksam. Die Erstattung von Kosten, die dem bisherigen Mieter nachweislich für den Umzug entstehen, ist davon ausgenommen.
(2) Ein Vertrag, durch den der Wohnungssuchende sich im Zusammenhang mit dem Abschluß eines Mietvertrages über Wohnräume verpflichtet, von dem Vermieter oder dem bisherigen Mieter eine Einrichtung oder ein Inventarstück zu erwerben, ist im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, daß der Mietvertrag zustande kommt. Die Vereinbarung über das Entgelt ist unwirksam, soweit dieses in einem auffälligen Mißverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht."
4. § 5 wird wie folgt geändert:
a) Der bisherige Text wird Absatz 1.
b) Es wird folgender Absatz 2 angefügt:
"(2) Soweit Leistungen auf Grund von Vereinbarungen erbracht worden sind, die nach § 3 Abs. 2 Satz 2 oder § 4a unwirksam oder nicht wirksam geworden sind, ist Absatz 1 entsprechend anzuwenden."
5. § 8 wird wie folgt geändert:
a) In Absatz 1 wird nach Nummer 1 folgende Nummer 2 eingefügt:
"2. entgegen § 3 Abs. 2 ein Entgelt fordert, sich versprechen läßt oder annimmt, das den dort genannten Betrag übersteigt,".
b) In Absatz 1 werden die bisherigen Nummern 2 und 3 die Nummern 3 und 4.
c) Absatz 2 erhält folgende Fassung:
"(2) Die Ordnungswidrigkeit nach Absatz 1 Nr. 2 kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Deutsche Mark, die Ordnungswidrigkeit nach Absatz 1 Nr. 1, 3 und 4 mit einer Geldbuße bis zu fünftausend Deutsche Mark geahndet werden."
6. § 9 Abs. 2 wird aufgehoben.
Artikel 4 Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs
Das Bürgerliche Gesetzbuch in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 400-2, veröffentlichten bereinigten Fassung, zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 27. April 1993 (BGBl. I S. 509), wird wie folgt geändert:
1. § 541 b Abs. 1 erhält folgende Fassung:
"(1) Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder sonstiger Teile des Gebäudes, zur Einsparung von Heizenergie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden, es sei denn, daß die Maßnahme für ihn oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Verwendungen des Mieters und die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses zu berücksichtigen. Die Erhöhung des Mietzinses bleibt außer Betracht, wenn die gemieteten Räume oder sonstigen Teile des Gebäudes lediglich in einen Zustand versetzt werden, wie er allgemein üblich ist."
2. Nach § 549 wird folgender § 549 a eingefügt:
"§549a
(1) Soll der Mieter nach dem Inhalt des Mietvertrages den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten weitervermieten, so tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein. Schließt der Vermieter erneut einen Mietvertrag zum Zwecke der gewerblichen Weitervermietung ab, so tritt der Mieter anstelle des bisherigen
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Vertragspartners in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit dem Dritten ein.
(2) Die §§ 572 bis 576 gelten entsprechend.
(3) Eine zum Nachteil des Dritten abweichende Vereinbarung ist unwirksam."
3. § 550 b Abs. 2 Satz 1 erhält folgende Fassung:
"Ist bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine als Sicherheit bereitzustellende Geldsumme dem Vermieter zu überlassen, so hat er sie von seinem Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen."
4. § 564 b Abs. 2 Nr. 4 erhält folgende Fassung:
"4. der Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks dazu verwenden will,
a) Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder
b) den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen und Grundstücksteilen auszustatten,
die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dem Mieter vor dem 1. Juni 1995 mitteilt. Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Der Mieter kann eine angemessene Senkung des Mietzinses verlangen. Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen."
5. § 564c Abs. 2 erhält folgende Fassung:
"(2) Der Mieter kann keine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Absatz 1 oder nach § 556 b verlangen, wenn
1. das Mietverhältnis für nicht mehr als fünf Jahre eingegangen worden ist,
2. der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
a) die Räume als Wohnung für sich, die zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen nutzen will oder
b) in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen will, daß die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
c) Räume, die mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet worden sind, an einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und
3. der Vermieter dem Mieter diese Absicht bei Vertragsschluß schriftlich mitgeteilt hat.
Verzögert sich die vom Vermieter beabsichtigte Verwendung der Räume ohne sein Verschulden oder teilt der Vermieter dem Mieter nicht drei Monate vor Ablauf der Mietzeit schriftlich mit, daß seine Verwendungsab-
sicht noch besteht, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen."
6. § 565 c Satz 1 Nr. 1 erhält folgende Fassung:
"1. bei Wohnraum, der weniger als zehn Jahre überlassen war, spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des
a) übernächsten Monats, wenn der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird,
b) nächsten Monats, wenn das Mietverhältnis vor dem 1. September 1993 eingegangen worden ist und der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten dringend benötigt wird;".
7. Nach § 570a wird folgender § 570 b eingefügt:
"§ 570 b
(1) Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder an einen Familienangehörigen verkauft.
(2) Die Mitteilung des Verkäufers oder des Dritten über den Inhalt des Kaufvertrages ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden.
(3) Stirbt der Mieter, so geht das Vorkaufsrecht auf denjenigen über, der das Mietverhältnis nach § 569 a Abs. 1 oder 2 fortsetzt.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."
Artikel 5 Änderung des Heimgesetzes
§ 14 Abs. 4 Satz 2 des Heimgesetzes in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. April 1990 (BGBl. I S. 763, 1069), geändert gemäß Artikel 32 der Verordnung vom 26. Februar 1993 (BGBl. I S. 278), erhält folgende Fassung:
"Der Träger hat die Geldsumme von seinem Vermögen getrennt bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen."
Artikel 6 Übergangsvorschriften
(1) Artikel 1 Nr. 1 Buchstabe a ist auf Erhöhungsverlangen, die dem Mieter vor dem 1. September 1993 zugegangen sind, nicht anzuwenden.
(2) Mietspiegel, die ohne Berücksichtigung der Änderung in Artikel 1 Nr. 1 Buchstabe a Doppelbuchstabe aa erstellt worden sind, gelten als veraltete Mietspiegel im Sinne des § 2 Abs. 6 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe.
6. 7.
Nr. 38 - Tag der Ausgabe: Bonn, den 27. Juli 1993
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(3) Artikel 4 Nr. 3 und Artikel 5 sind hinsichtlich der Verzinsung nicht anzuwenden, wenn die Sicherheit auf Grund einer Vereinbarung zu leisten ist, die vor dem 1. Juli 1993 getroffen worden ist. Insoweit verbleibt es bei den bis dahin geltenden Vorschriften.
(4) Artikel 4 Nr. 7 ist nicht anzuwenden, wenn der Kaufvertrag mit dem Dritten vor dem 1. September 1993 abgeschlossen worden ist.
Artikel 7 Inkrafttreten
(1) Artikel 4 Nr. 3 und Artikel 5 treten am 1. Juli 1993 in Kraft.
(2) Im übrigen tritt dieses Gesetz am ersten Tage des zweiten auf die Verkündung folgenden Kalendermonats in Kraft.
Die verfassungsmäßigen Rechte des Bundesrates sind gewahrt.
Das vorstehende Gesetz wird hiermit ausgefertigt und wird im Bundesgesetzblatt verkündet.
Bonn, den 21. Juli 1993
Der Bundespräsident Weizsäcker
Der Bundeskanzler Dr. Helmut Kohl
Die Bundesministerin der Justiz S. Leutheusser-Schnarrenberger
Die Bundesministerin
für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau
I. Schwaetzer