Neufassung der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung – WertV)
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Bundesgesetzblatt, Jahrgang 1972, Teil I
Bekanntmachung
der Neufassung der Verordnung
über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken
(Wertermittlungsverordnung WertV)
Vom 15. August 1972
Auf Grund des Artikels 2 der Verordnung zur Änderung und Ergänzung der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (Wertermittlungsverordnung WertV) vom 10. August 1972 (Bundesgesetzbl. I S. 1409) wird nachstehend der Wortlaut der Wertermittlungsverordnung bekanntgegeben, wie er sich aus der oben angeführten Änderungsverordnung ergibt.
Die Rechtsvorschriften sind auf Grund des § 141 Abs. 4 des Bundesbaugesetzes vom 23. Juni 1960 (Bundesgesetzbl. I S. 341), zuletzt geändert durch das Kostenermächtigungs-Änderungsgesetz vom 23. Juni 1970 (Bundesgesetzbl. I S. 805), sowie des § 91 Nr. 1 und 2 des Städtebauförderungsgesetzes vom 27. Juli 1971 (Bundesgesetzbl. I S. 1125) erlassen worden.
Bonn, den 15. August 1972
Der Bundesminister
für Städtebau und Wohnungswesen
Lauritzen
Nr. 85 Tag der Ausgabe: Bonn, den 15. August 1972
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Verordnung
über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken
(Wertermittlungs Verordnung WertV)
in der Fassung vom 15. August 1972
Teil I Allgemeine Vorschriften
§ 1 Anwendungsbereich
Bei der Ermittlung von Grundstückswerten nach dem Bundesbaugesetz und dem Städtebauförderungsgesetz sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.
§ 2 Grundlagen der Wertermittlung
(1) Gegenstand der Wertermittlung ist das Grundstück einschließlich seiner Bestandteile, insbesondere der Gebäude, und des Zubehörs, soweit dieses den Verkehrswert des Grundstücks beeinflußt. Maßgebend ist der Zustand des Grundstücks in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht (Wertermittlungsstichtag), es sei denn, daß nach dem Wertermittlungsantrag oder aus rechtlichen Gründen ein anderer Zustand zugrunde zu legen ist. Der Zustand bestimmt sich nach der Gesamtheit der wertbildenden Faktoren, insbesondere den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks.
(2) Bei der Wertermittlung sind alle den Verkehrswert des Grundstücks beeinflussenden tatsächlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Umstände zu berücksichtigen. Aufwendungen, die aus Anlaß der Veräußerung des Grundstücks entstehen, wie Abstandszahlungen, Ersatzleistungen, Steuern oder Gebühren, sowie sonstige Umstände, die nur den Preis im einzelnen Falle beeinflussen, namentlich besondere Zahlungsbedingungen, bleiben bei der Wertermittlung unberücksichtigt.
§ 3 Wertermittlungsverfahren
(1) Der Verkehrswert ist nach dem Preis zu bestimmen, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach dem Zustand des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
(2) Zur Ermittlung sind das Vergleichswertverfahren (§§ 4 bis 7), das Ertragswertverfahren (§§ 8 bis 14) oder das Sachwertverfahren (§§15 bis 20) heranzuziehen. Das Verfahren ist nach der Lage des Einzelfalles unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten auszuwählen.
(3) Der Bodenwert ist in der Regel durch Preisvergleich (§§4 bis 7) zu ermitteln.
Teil II Vergleichswertverfahren
§ 4 Heranziehung von Vergleichspreisen
(1) Soll der Verkehrswert durch Preisvergleich ermittelt werden, so sind Kaufpreise geeigneter Vergleichsgrundstücke in ausreichender Zahl heranzuziehen.
(2) Die Vergleichsgrundstücke sollen hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Umstände mit dem zu bewertenden Grundstück soweit wie möglich übereinstimmen. Insbesondere sollen sie nach Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Größe, Grundstücksgestalt und Erschließungszustand sowie nach Alter, Bauzustand und Ertrag der baulichen Anlagen einen Vergleich zulassen.
(3) Kaufpreise, bei denen anzunehmen ist, daß sie nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustandegekommen oder durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflußt worden sind, dürfen zum Preisvergleich nur dann herangezogen werden, wenn diese Besonderheiten in ihrer Auswirkung auf den Preis erfaßt werden können und beim Preisvergleich unberücksichtigt bleiben. Besonderheiten können insbesondere vorliegen, wenn
1. die Kaufpreise erheblich von den Preisen in vergleichbaren Fällen abweichen,
2. ein außergewöhnliches Interesse des Käufers an dem Erwerb des Grundstücks bestanden hat,
3. dringende Gründe für einen alsbaldigen Vertragsabschluß vorgelegen haben,
4. die Veräußerung zum Zwecke der Erbauseinandersetzung erfolgt ist,
5. besondere Bindungen verwandtschaftlicher, wirtschaftlicher oder sonstiger Art zwischen den Vertragsparteien bestanden haben,
6. wertbeeinflussende Rechte oder Belastungen bestanden haben.
§ 5
Heranziehung von Richtwerten zur Ermittlung des Bodenwertes
Soll der Bodenwert durch Preisvergleich ermittelt werden, so können neben oder anstelle von Vergleichspreisen auch geeignete Richtwerte (§ 143 Abs. 3 des Bundesbaugesetzes) herangezogen werden. Die Richtwerte sind nur dann geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungsstand gegliedert sowie nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszüstand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind.
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§ 6 Berücksichtigung von Abweichungen
Soweit die herangezogenen Vergleichsgrundstücke hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Umstände von dem zu bewertenden Grundstück abweichen, oder soweit sich die Lage auf dem Grundstücksmarkt seit der Veräußerung der Vergleichsgrundstücke geändert hat, ist dies durch angemessene Zu- oder Abschläge zu den Kaufpreisen zu berücksichtigen. Satz 1 gilt sinngemäß, wenn Richtwerte herangezogen werden.
§ 7
Ermittlung des Verkehrswertes
Der Verkehrswert ist aus dem sich nach den §§ 4 bis 6 ergebenden Wert unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Bei bebauten Grundstücken können der Ertragswert und der Sachwert unterstützend herangezogen werden. Der Vergleichswert ist auf Grund der unterstützend herangezogenen Werte kritisch zu würdigen und, sofern es geboten erscheint, zu berichtigen.
Teil III Ertragswertverfahren
§ 8 Ermittlungsgrundlagen
(1) Soll der Verkehrswert nach dem Ertragswertverfahren ermittelt werden, so ist der Wert der Gebäude und der sonstigen baulichen Anlagen getrennt von dem Bodenwert auf der Grundlage des Ertrages zu ermitteln (Gebäudeertragswert). Bodenwert und Gebäudeertragswert ergeben nach Berücksichtigung von Zu- oder Abschlägen wegen sonstiger wertbeeinflussender Umstände (§ 13) den Ertragswert des Grundstücks, soweit dieser nicht nach § 12 ermittelt ist.
(2) Der Bodenwert ist in der Regel durch Preisvergleich (§§4 bis 7) zu ermitteln.
(3) Der Gebäudeertragswert ist der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes verminderte und sodann unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen kapitalisierte nachhaltig erzielbare Reinertrag des Grundstücks. Er ist nach den §§ 9 bis 13 zu ermitteln.
§ 9 Ermittlung des Gebäudeertragswertes
(1) Bei der Ermittlung des Gebäudeertragswertes ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
(2) Der Reinertrag ist um den Betrag zu vermindern, der sich durch angemessene Verzinsung des Bodenwertes ergibt (Verzinsungsbetrag des Bodenwertes). Der Verzinsung ist ein Zinssatz zugrunde zu legen, der dem bei der Kapitalisierung zugrunde gelegten Zinssatz entspricht. Ist das Grundstück we-
sentlich größer, als es einer den baulichen Anlagen angemessenen Nutzung entspricht, und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich, so ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrages der Bodenwert dieser Teilfläche nicht anzusetzen.
(3) Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes verminderte Reinertrag ist mit dem sich aus Anlage 1 dieser Verordnung ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend ist derjenige Vervielfältiger, der nach der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen und nach dem zugrunde gelegten Zinssatz in Betracht kommt. Der Zinssatz ist nach der Art der baulichen Anlagen und nach der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bestimmen.
(4) Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusehen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsmäßiger Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Hierbei ist zu beachten, ob die baulichen Anlagen den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der auf dem betroffenen Grundstück oder im umliegenden Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen entsprechen.
§ 10 Rohertrag
(1) Der Rohertrag umfaßt alle bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung unter Beachtung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten einschließlich Vergütungen, soweit sie die zulässige Nutzung des Grundstücks und seiner baulichen Anlagen betreffen.
(2) Für Grundstücke oder Grundstücksteile, die eigengenutzt oder ungenutzt sind oder unentgeltlich oder zu einem vom üblichen abweichenden Entgelt überlassen sind, sind die bei einer Vermietung oder Verpachtung üblicherweise erzielbaren Einnahmen zugrunde zu legen.
§ 11 Bewirtschaftungskosten
(1) Bewirtschaftungskosten sind die Abschreibung, die Verwaltungskosten, die Betriebskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis. Die Abschreibung ist durch Einrechnung in den bei der Kapitalisierung nach § 9 Abs. 3 anzuwendenden Vervielfältiger berücksichtigt. Durch Umlagen gedeckte Betriebskosten sind den Bewirtschaftungskosten nicht zuzurechnen. Sind im Rohertrag jedoch Beträge, durch die umlegefähige Kosten abgegolten werden, enthalten, so sind die entsprechenden Aufwendungen den Bewirtschaftungskosten zuzurechnen.
(2) Verwaltungskosten sind die Kosten der zur Verwaltung des Grundstücks und seiner baulichen Anlagen erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Eigentümer persönlich geleisteten Verwaltungs-
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arbeit. Zu den Verwaltungskosten gehören auch die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung.
(3) Betriebskosten sind die Kosten, die einem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Grundstücks sowie seiner baulichen und sonstigen Anlagen laufend entstehen. § 27 und die Anlage 3 zur Zweiten Berechnungsverordnung vom 17. Oktober 1957 (Bundesgesetzbl. IS. 1719), zuletzt geändert durch die Verordnung zur Änderung berechnungs-rechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften vom 26. Mai 1972 (Bundesgesetzbl. I S. 857), in der jeweils geltenden Fassung sind entsprechend anzuwenden.
(4) Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs der baulichen Anlagen aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Schäden ordnungsgemäß zu beseitigen.
(5) Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es dient auch zur Dek-kung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung.
(6) Die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten und das Mietausfallwagnis sind nach Erfahrungssatzen anzusetzen, die unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entsprechen. Die Betriebskosten sind unter Berücksichtigung der Grundsätze einer ordnungsmäßigen Bewirtschaftung nach ihrer tatsächlichen Höhe, soweit diese sich nicht ermitteln läßt, nach Erfahrungssätzen anzusetzen.
§ 12
Ermittlung des Ertragswertes in besonderen Fällen
Verbleibt bei der Verminderung des Reinertrags um den Verzinsungsbetrag des Bodenwertes nach § 9 Abs. 2 kein Anteil für die Ermittlung des Gebäudeertragswertes, so ist abweichend von § 8 Abs. 1 als Ertragswert des Grundstücks nur der Bodenwert anzusetzen. Dabei sind erforderlichenfalls Umstände, die es nicht gestatten, einen dem Verzinsungsbetrag des Bodenwertes entsprechenden Ertrag zu erzielen, angemessen zu berücksichtigen.
§ 13
Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände
Soweit besondere den Verkehrswert beeinflussende Umstände, wie Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, Aufwendungen für einen bevorstehenden Abbruch des Gebäudes, die Nutzung von Gebäudeflächen für Reklamezwecke oder die Beeinflussung der Ertragsverhältnisse durch wohungs-und mietrechtliche Bindungen bei der Ermittlung nach den §§ 9 bis 12 noch nicht erfaßt sind, sind sie
durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Insbesondere sind Abweichungen vom normalen baulichen Zustand infolge unterlassener Instandhaltung, Baumängel und Bauschäden zu beachten, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz eines geringeren als des bei ordnungsmäßigem Zustand nachhaltig erzielbaren Ertrages berücksichtigt sind.
§ 14
Ermittlung des Verkehrswertes
Der Verkehrswert ist aus dem sich nach den §§8 bis 13 ergebenden Wert unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Unterstützend können auch der Vergleichswert und der Sachwert herangezogen werden. Der Ertragswert ist auf Grund der unterstützend herangezogenen Werte kritisch zu würdigen und, sofern es geboten erscheint, zu berichtigen.
Teil IV Sachwertverfahren
§ 15 Ermittlungsgrundlagen
(1) Der Sachwert im Sinne dieser Verordnung umfaßt den Bodenwert und den Bauwert.
(2) Der Bodenwert ist in der Regel durch Preisvergleich (§§4 bis 7) zu ermitteln.
(3) Der Bauwert ist der Herstellungswert der Gebäude sowie der Außenanlagen und der besonderen Betriebseinrichtungen nach Anlage 2 dieser Verordnung unter Berücksichtigung der technischen und wirtschaftlichen Wertminderung sowie sonstiger wertbeeinflussender Umstände. Er ist nach den §§ 16 bis 19 zu ermitteln.
§ 16 Ermittlung des Herstellungswertes
(1) Der Herstellungswert der Gebäude ist vorbehaltlich des Absatzes 4 durch Vervielfachung der gewöhnlichen Herstellungskosten je Kubikmeter umbauten Raumes (Normalherstellungskosten) mit der Anzahl der Kubikmeter umbauten Raumes zu ermitteln; der umbaute Raum ist nach Anlage 3 dieser Verordnung zu berechnen. Soweit eine Berechnung nach Kubikmeter umbauten Raumes keine geeignete Ermittlungsgrundlage bildet oder einzelne Bauteile nicht mit umfaßt, können die gewöhnlichen Herstellungskosten ohne Beziehung auf den Kubikmeter umbauten Raumes zugrunde gelegt werden.
(2) Zu den gewöhnlichen Herstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten; Baunebenkosten sind die Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen, der Verwaltungsleistungen und der Behördenleistungen sowie sonstige Nebenkosten.
(3) Die Normalherstellungskosten sind nach Erfahrungssätzen anzusetzen, deren Bezugszeitpunkt bekannt sein muß. Sind in den Erfahrungssätzen Baunebenkosten nicht enthalten, so sind diese gesondert anzusetzen. Die so ermittelten Normalher-
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Stellungskosten des zugrunde gelegten Zeitpunktes sind mit Hilfe geeigneter amtlicher Baupreisindexreihen auf die Preisverhältnisse am Stichtag der Wertermittlung umzurechnen. In geeigneten Fällen kann unmittelbar von den Normalherstellungskosten des Wertermittlungsstichtages ausgegangen werden.
(4) Der Herstellungswert kann in geeigneten Fällen auch nach den tatsächlich entstandenen Herstellungskosten ermittelt werden, wenn diese den gewöhnlichen Herstellungskosten entsprechen. Absatz 2 gilt sinngemäß. Soweit die gewöhnlichen Herstellungskosten im Einzelfall durch Nacht- oder Feiertagsarbeiten, Auslösungen oder sonstige außergewöhnliche Leistungen überschritten worden sind, sind die Mehrkosten nicht zu berücksichtigen; unberücksichtigt bleiben ferner außergewöhnliche Kosteneinsparungen, insbesondere durch eigene Sach- und Arbeitsleistungen.
(5) Für die Ermittlung des Herstellungswertes der Außenanlagen und der besonderen Betriebseinrichtungen gelten die Absätze 1 bis 4 sinngemäß. Der Wert kann auch nach Erfahrungssätzen ermittelt werden.
§ 17 Technische Wertminderung
(1) Technische Wertminderung ist die Minderung des Herstellungswertes wegen Alters, Baumängel oder Bauschäden.
(2) Die Wertminderung wegen Alters bestimmt sich nach der Restlebensdauer (Restnutzungsdauer) der baulichen Anlagen. Sie ist in einem Vomhundertsatz des Herstellungswertes auszudrücken. Dabei ist je nach Art und Nutzung des Gebäudes von einer gleichmäßigen oder von einer mit zunehmendem Alter sich verändernden Wertminderung auszugehen. Führen Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten zu einer Verlängerung oder unterlassene Instandsetzungs- oder Modernisierungsarbeiten oder andere Gegebenheiten zu einer Verkürzung der Restlebensdauer, so ist eine entsprechend geänderte Restlebensdauer zugrunde zu legen.
(3) Die Wertminderung wegen Baumängel oder Bauschäden einschließlich unterlassener Instandhaltung, soweit sie nicht nach Absatz 2 berücksichtigt ist, ist nach Erfahrungssätzen oder nach den für ihre Beseitigung am Wertermittlungsstichtag erforderlichen Kosten zu bestimmen.
§ 18
Wirtschaftliche Wertminderung
Als Umstände, die eine verminderte wirtschaftliche Verwendbarkeit begründen, kommen insbesondere in Betracht
1. ein zeitgemäßen Bedürfnissen nicht entsprechender, unwirtschaftlicher Aufbau (z. B. Grundriß, Geschoßhöhe, Raumtiefe, Konstruktion usw.),
2. eine zeitbedingte oder persönliche Baugestaltung, die neueren Anforderungen nicht entspricht,
3. ein Zurückbleiben hinter den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse,
4. sonstige die Nutzung oder die Restnutzungsdauer
beeinflussende Umstände. Sie sind durch Abschläge zu berücksichtigen.
§ 19
Berücksichtigung sonstiger wertbeeinflussender Umstände
Sonstige den Wert beeinflussende Umstände, die bei der Ermittlung nach den §§ 15 bis 18 noch nicht erfaßt sind, sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.
§ 20
Ermittlung des Verkehrswertes
Der Verkehrs wert ist aus dem sich nach den §§15 bis 19 ergebenden Wert unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt abzuleiten. Unterstützend können der Vergleichswert und der Ertragswert herangezogen werden. Der Sachwert ist auf Grund der unterstützend herangezogenen Werte kritisch zu würdigen und, sofern es geboten erscheint, zu berichtigen.
Teil V
Ergänzende Vorschriften
für Sanierungsgebiete und Entwicklungsbereiche
§ 21 Grundsätze für die Wertermittlung
(1) Zur Ermittlung des nach den §§23 und 57 Abs. 1 Nr. 9 des Städtebauförderungsgesetzes maßgebenden Wertes eines Grundstücks sind die Teile I bis IV nach Maßgabe der Absätze 2 bis 5 anzuwenden.
(2) Bei der Ermittlung von Werten, in denen die nach § 23 Abs. 2 des Städtebauförderungsgesetzes nicht zu berücksichtigenden Werterhöhungen nicht enthalten sind, sind als nach § 2 maßgebende tafsächliche, rechtliche oder wirtschaftliche Umstände
Änderungen infolge der Aussicht auf die Sanierung oder Entwicklung, deren Vorbereitung oder Durchführung, insbesondere hinsichtlich Struktur des Gebietes und Lage des Grundstücks, Entwicklungsstufe, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksgestalt und Erschließungszustand sowie in den Ertragsverhältnissen, z. B. bei den nachhaltig erzielbaren Erträgen und Bewirtschaftungskosten,
außer Betracht zu lassen.
(3) Zur Wertermittlung nach Absatz 1 sind bei einem Preisvergleich auch Preise aus vergleichbaren Gebieten heranzuziehen, in denen Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahmen nicht erwartet werden. Das gleiche gilt für die Erträge, die der Ermittlung des Ertragswertes zugrunde zu legen sind, sowie für Umstände, die eine verminderte wirtschaftliche Verwendbarkeit begründen. Die Restnutzungsdauer der Gebäude ist nach den Grundsätzen des § 9 Abs. 4 ohne Berücksichtigung besonderer Einflüsse, die sich aus der Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme ergeben, zu bestimmen.
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(4) Erhöhte Preise oder Nutzungsentgelte, die sich auf dem Grundstücksmarkt in Erwartung der durch die Sanierung oder Entwicklung in Aussicht stehenden Änderungen gebildet haben, sind nicht zu berücksichtigen. Das gleiche gilt für Maßnahmen, z.B. Nutzungsänderungen, die im Hinblick auf die bevorstehenden Änderungen durchgeführt worden sind. Jedoch sind Werterhöhungen, die durch eigene Aufwendungen in zulässiger Weise bewirkt worden sind, zu berücksichtigen.
(5) Ist die bisher zulässige Nutzung geändert worden, weil sie den Anforderungen an gesunde Wohn-und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der auf dem betroffenen Grundstück oder im umliegenden Gebiet wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entsprochen hat, so ist bei der Wertermittlung die nunmehr zulässige Nutzung zugrunde zu legen. Das gleiche gilt, wenn für eine Wertminderung, die durch eine Änderung der zulässigen Nutzung bewirkt worden ist, eine gesonderte Entschädigung geleistet worden ist oder beansprucht werden kann.
§ 22
Sondervorschriften für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke
(1) Zur Ermittlung des nach § 57 Abs. 4 des Städtebauförderungsgesetzes maßgebenden Wertes sind die Teile I bis IV nach Maßgabe der Absätze 2 bis 6 anzuwenden.
(2) Hat sich in dem Entwicklungsbereich oder in dem Teilgebiet des Entwicklungsbereichs, in dem das Grundstück liegt, ohne die Aussicht auf die Entwicklungsmaßnahme ein Verkehrswert gebildet, der den innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert übersteigt, so ist dieser Wert maßgebend.
(3) Hat sich ein nach Absatz 2 zugrunde zu legender Wert nicht gebildet, so sind für die Ermittlung des Bodenwertes Vergleichspreise heranzuziehen, die auf dem allgemeinen Grundstücksmarkt in vergleichbaren Fällen in Gebieten mit vergleichbarer Struktur, in denen keine Entwicklungsmaßnahmen vorgesehen sind, gezahlt werden.
(4) Bei Anwendung der Absätze 2 und 3 sind besondere Werte für aufstehende Gebäude sowie für den Aufwuchs nur zu berücksichtigen, soweit dies nach Art, Lage und Größe des Grundstücks der Marktüblichkeit entspricht. Sofern erforderlich, ist für die Ermittlung dieser besonderen Werte die Auskunft einer mit der Ermittlung landwirtschaftlicher Werte befaßten Stelle einzuholen.
(5) Der innerlandwirtschaftliche Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zwischen Landwirten nach den Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse im Hinblick auf eine dauernde landwirtschaftliche Nutzung zu erzielen wäre. Dieser darf nicht durch die Erwartung einer anderweitigen Nutzung beeinflußt sein.
(6) Die Absätze 1 bis 5 sind auf forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke entsprechend anzuwenden. Forstwirtschaftlich genutzt sind Grundstücke, die der Erzeugung und Gewinnung von Rohholz zu dienen
bestimmt sind. Soweit der Wert forstwirtschaftlichen Aufwuchses zu ermitteln ist, sind die allgemein üblichen Waldwertermittlungsverfahren anzuwenden.
§ 23
Grundstücks werte nach Durchführung der Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahmen
Der Verkehrswert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Gebietes ergibt (§ 25 Abs. 6 und § 59 Abs. 5 StBauFG) ist nach den Grundsätzen der Teile I bis IV zu ermitteln. Dabei ist der Zustand des Gebietes nach Abschluß der Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme zugrunde zu legen. Insbesondere sind Änderungen infolge der Aussicht auf die Sanierung oder Entwicklung, deren Vorbereitung oder Durchführung, insbesondere hinsichtlich Struktur des Gebietes und Lage des Grundstücks, Entwicklungsstufe, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksgestalt und Erschließungszustand sowie in den Ertragsverhältnissen zu berücksichtigen. Soweit Maßnahmen noch nicht abgeschlossen sind, sind auch die Aussicht auf die in der Planung vorgesehenen Änderungen und sonstige durch die Sanierungs- oder Entwicklungsmaßnahme bedingte Wertverbesserungen zu berücksichtigen.
§ 24
Sanierungs- oder entwicklungsbedingte Werterhöhung
(1) Zur Feststellung des Ausgleichsbetrages, den der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder im Entwicklungsbereich gelegenen Grundstücks nach § 41 Abs. 4 und 5 und § 54 Abs. 3 des StBauFG zu leisten hat, ist der Wert zu ermitteln, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Gebietes ergibt (§ 23). Davon ist der Wert abzuziehen, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Dieser Wert ist nach § 21 oder § 22 zu ermitteln. Der Wert der Bebauung bleibt jedoch außer Ansatz.
(2) Bei der Ermittlung des Wertes nach Absatz 1 Satz 1 ist der Wert des Bodens ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln. Jedoch sind Beeinträchtigungen der zulässigen Nutzungsmöglichkeit, die sich aus der bestehenbleibenden Bebauung auf dem Grundstück ergeben, zu berücksichtigen, wenn es bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise geboten erscheint, das Grundstück in der bisherigen Weise zu nutzen.
Teil VI
Schlußvorschriften
§ 25
Berlin-Klausel
Diese Verordnung gilt nach § 14 des Dritten Überleitungsgesetzes vom 4. Januar 1952 (Bundesgesetzblatt I S. 1) in Verbindung mit § 187 des Bundesbaugesetzes und § 96 des Städtebauförderungsgesetzes auch im Land Berlin.
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Bundesgesetzblatt, Jahrgang 1972, Teil I
§ 26 Inkrafttreten *)
(1) Diese Verordnung tritt einen Monat nach der Verkündung in Kraft.
(2) Soweit vor dem Inkrafttreten dieser Verordnung der Verkehrswert von Grundstücken nach dem Siebenten Teil des Bundesbaugesetzes ermittelt worden ist, bleiben diese Wertermittlungen unberührt.
*) Die Vorschrift betrifft das Inkrafllreleri der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken in der ursprünglichen Fassung vom 7. August 1961 (Bundesgesetzbl. I S. 1183). Für das Inkrafttreten der Änderungen auf Grund der Ver-
ordnung zur Änderung und Ergänzung der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken vom 10. August 1972 (Bundesgesetzbl. I S. 1409) ist Artikel 4 dieser Änderungsverordnung maßgebend.
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Anlage 1
(zu § 9 Abs. 3)
Vervielfältigertabelle
Bei einer Rest- Dei einem Zinssatz in Höhe von
nutzungs-
dauer von .... Jahren 3 v. H. 372 v. H. 4v.H. 4V2 v. H. 5v. H. 5Va v. H. 6v.H. 6V2 v. H. 7v.H.
1 0,97 0,97 0,96 0,96 0,95 0,95 0,94 0,94 0,93
2 1,91 1,90 1,89 1,87 1,86 1,85 1,83 1,82 1,81
3 2,83 2,80 2,78 2,75 2,72 2,70 2,67 2,65 2,62
4 3,72 3,67 3,63 3,59 3,55 3,51 3,47 3,43 3,39
5 4,58 4,52 4,45 4,39 4,33 4,27 4,21 4,16 4,10
6 5,42 5,33 5,24 5,16 5,08 5,00 4,92 4,84 4,77
7 6,23 6,11 6,00 5,89 5,79 5,68 5,58 5,48 5,39
8 7,02 6,87 6,73 6,60 6,46 6,33 6,21 6,09 5,97
9 7,79 7,61 7,44 7,27 7,11 6,95 6,80 6,66 6,52
10 8,53 8,32 8,11 7,91 7,72 7,54 7,36 7,19 7,02
11 9,25 9,00 8,76 8,53 8,31 8,09 7,89 7,69 7,50
12 9,95 9,66 9,38 9,12 8,86 8,62 8,38 8,16 7,94
13 10,63 10,30 9,99 9,68 9,39 9,12 8,85 8,60 8,36
14 11,30 10,92 10,56 10,22 9,90 9,59 9,29 9,01 8,75
15 11,94 11,52 11,12 10,74 10,38 10,04 9,71 9,40 9,11
16 12,56 12,09 11,65 11,23 10,84 10,46 10,11 9,77 9,45
17 13,17 12,65 12,17 11,71 11,27 10,86 10,48 10,11 9,76
18 13,75 13,19 12,66 12,16 11,69 11,25 10,83 10,43 10,06
19 14,32 13,71 13,13 12,59 12,09 11,61 11,16 10,73 10,34
20 14,88 14,21 13,59 13,01 12,46 11,95 11,47 11,02 10,59
21 15,42 14,70 14,03 13,40 12,82 12,28 11,76 11,28 10,84
22 15,94 15,17 14,45 13,78 13,16 12,58 12,04 11,54 11,06
23 16,44 15,62 14,86 14,15 13,49 12,88 12,30 11,77 11,27
24 16,93 16,06 15,25 14,50 13,80 13,15 12,55 11,99 11,47
25 17,41 16,48 15,62 14,83 14,09 13,41 12,78 12,20 11,65
26 17,88 16,89 15,98 15,15 14,38 13,66 13,00 12,39 11,83
27 18,33 17,29 16,33 15,45 14,64 13,90 13,21 12,57 11,99
28 18,76 17,67 16,66 15,74 14,90 14,12 13,41 12,75 12,14
29 19,19 18,04 16,98 16,02 15,14 14,33 13,59 12,91 12,28
30 19,60 18,39 17,29 16,29 15,37 14,53 13,76 13,06 12,41
31 20,00 18,74 17,59 16,54 15,59 14,72 13,93 13,20 12,53
32 20,39 19,07 17,87 16,79 15,80 14,90 14,08 13,33 12,65
33 20,77 19,39 18,15 17,02 16,00 15,08 14,23 13,46 12,75
34 21,13 19,70 18,41 17,25 16,19 15,24 14,37 13,58 12,85
35 21,49 20,00 18,66 17,46 16,37 15,39 14,50 13,69 12,95
36 21,83 20,29 18,91 17,67 16,55 15,54 14,62 13,79 13,04
37 22,17 20,57 19,14 17,86 16,71 15,67 14,74 13,89 13,12
38 22,49 20,84 19,37 18,05 16,87 15,80 14,85 13,98 13,19
39 22,81 21,10 19,58 18,23 17,02 15,93 14,95 14,06 13,26
40 23,11 21,36 19,79 18,40 17,16 16,05 15,05 14,15 13,33
41 23,41 21,60 19,99 18,57 17,29 16,16 15,14 14,22 13,39
42 23,70 21,83 20,19 18,72 17,42 16,26 15,22 14,29 13,45
43 23,98 22,06 20,37 18,87 17,55 16,36 15,31 14,36 13,51
44 24,25 22,28 20,55 19,02 17,66 16,46 15,38 14,42 13,56
45 24,52 22,50 20,72 19,16 17,77 16,55 15,46 14,48 13,61
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Nr. 85 Tag der Ausgabe: Bonn, den 15. August 1972
1425
Anlage 2
(zu § 15 Abs. 3)
Außenanlagen und besondere Betriebseinrichtungen
Außenanlagen
Zu den Außenanlagen gehören
1. Entwässerungs- und Versorgungsanlagen vom Hausanschluß ab bis an das öffentliche Netz oder an nichtöffentliche Anlagen, die Daueranlagen sind; außerdem alle anderen Entwässerungs- und Versorgungsanlagen außerhalb der Gebäude, Kleinkläranlagen, Sammelgruben, Brunnen, Zapfstellen usw.;
2. Befestigungen für Höfe und Wege, Einfriedungen, nichtöffentliche Spielplätze usw.;
3. Gartenanlagen und Pflanzungen, die nicht mit einem Gebäude verbundenen Freitreppen, Stützmauern, festeingebauten Flaggenmaste, Teppichklopfstangen, Wäschepfähle usw.;
4. sonstige Außenanlagen, z. B. Luftschutzaußenanlagen.
Besondere Betriebseinrichtungen
Zu den besonderen Betriebseinrichtungen gehören
1. bei Wohngebäuden: Personen- und Lastenaufzüge, Müllbeseitigungsanlagen, Hausfernsprecher, Uhrenanlagen, gemeinschaftliche Wasch-und Badeeinrichtungen usw.;
2. bei öffentlichen Bauten, Anstalten und Gebäuden für Sonderzwecke: Anlagen und Einrichtungen, die für die Zweckbestimmung des Gebäudes notwendig sind, z. B. Einrichtungen für Lehr- und Hörsäle, Meldeanlagen, Einrichtungen für Archive und Büchereien, Einrichtungen für Kassen-und Tresoranlagen, Tankanlagen;
3. bei gewerblich genutzten Gebäuden usw.: Anlagen und Einrichtungen, die für die Zweckbestimmung des Gebäudes notwendig sind, z. B. Schankanlagen, Back-, Koch-, Kühlanlagen, Hebevorrichtungen, Gleisanlagen, Förderanlagen.
1426
Bundesgesetzblatt, Jahrgang 1972, Teil I
Anlage 3
(zu § 16 Abs. 1)
Ermittlung des umbauten Raumes für ausgeführte Hochbauten
Der umbaute Raum ist in m3 anzugeben.
1 Voll anzurechnen ist der umbaute Raum eines Gebäudes, der umschlossen wird
1.1 seitlich von den Außenflächen der Umfassungen,
1.2 unten
1.21 bei unterkellerten Gebäuden von den Oberflächen der untersten Geschoßfußböden,
1.22 bei nichtunterkellerten Gebäuden von der Oberfläche des Geländes. Liegt der Fußboden des untersten Geschosses tiefer als das Gelände, gilt Abschnitt 1.21;
1.3 oben
1.31 bei nichtausgebautem Dachgeschoß von den Oberflächen der Fußböden über den obersten Vollgeschossen,
1.32 bei ausgebautem Dachgeschoß, bei Treppenhausköpfen und Fahrstuhlschächten von den Außenflächen der umschließenden Wände und Decken. (Bei Ausbau mit Leichtbauplatten sind die begrenzenden Außenflächen durch die Außen- oder Oberkante der Teile zu legen, welche diese Platten unmittelbar tragen),
1.33 bei Dachdecken, die gleichzeitig die Decke des obersten Vollgeschosses bilden, von den Oberflächen der Tragdecke oder Balkenlage,
1.34 bei Gebäuden oder Bauteilen ohne Geschloßboden von den Außenflächen des Daches, vgl. Abschnitt 3.5.
2 Mit einem Drittel anzurechnen ist der umbaute Raum des nicht ausgebauten Dachraumes, der umschlossen wird von den Flächen nach Abschnitt 1.31 oder 1.32 und den Außenflächen des Daches.
Bei den Ermittlungen nach den Abschnitten 1 und 2 ist
3.1 die Gebäudegrundfläche nach den Rohbaumaßen des Erdgeschosses zu berechnen;
3.2 bei wesentlich verschiedenen Geschoßgrundflächen der umbaute Raum geschoßweise zu berechnen;
3.3 nicht abzuziehen der umbaute Raum, der gebildet wird von
3.31 äußeren Leibungen von Fenstern und Türen und äußeren Nischen in den Umfassungen,
3.32 Hauslauben (Loggien), d. h. an höchstens zwei Seitenflächen offenen, im übrigen umbauten Räumen;
3.4 nicht hinzuzurechnen der umbaute Raum, den folgende Bauteile bilden:
3.41 stehende Dachfenster und Dachaufbauten mit einer vorderen Ansichtsfläche bis zu je 2 m2 (Dachaufbauten mit größerer Ansichtsfläche siehe Abschnitt 4.2),
3.42 Balkonplatten und Vordächer bis zu 0,5 m Ausladung (weiter ausladende Balkonplatten und Vordächer siehe Abschnitt 4.4),
3.43 Dachüberstände, Gesimse, ein bis drei nicht unterkellerte, vorgelagerte Stufen, Wandpfeiler, Halbsäulen und Pila-ster,
3.44 Gründungen gewöhnlicher Art, deren Unterfläche bei unterkellerten Bauten nicht tiefer als 0,5 m unter der Oberfläche des Kellergeschoßfußbodens, bei nichtunterkellerten Bauten nicht tiefer als 1 m unter der Oberfläche des umgebenden Geländes liegt (Gründungen außergewöhnlicher Art und Tiefe siehe Abschnitt 4.8),
Nr. 85 Tag der Ausgabe: Bonn, den 15. August 1972
1427
3.45 Kellerlichtschächte und Lichtgräben;
3.5 für Teile eines Baues, deren Innenraum ohne Zwischendecken bis zur Dachfläche durchgeht, der umbaute Raum getrennt zu berechnen, vgl. Abschnitt 1.34;
3.6 für zusammenhängende Teile eines Baues, die sich nach dem Zweck und deshalb in der Art des Ausbaues wesentlich von den übrigen Teilen unterscheiden, der umbaute Raum getrennt zu berechnen.
4 Von der Berechnung des umbauten Raumes nicht erfaßt werden folgende (besonders zu veranschlagende) Bauausführungen und Bauteile;
4.1 geschlossene Anbauten in leichter Bauart und mit geringwertigem Ausbau und offene Anbauten, wie Hallen, Überdachungen (mit oder ohne Stützen) von Lichthöfen, Unterfahrten auf Stützen, Veranden;
4.2 Dachaufbauten mit vorderen Ansichtsflächen von mehr als 2 m2 und Dachreiter;
4.3 Brüstungen von Baikonen und begehbaren Dachflächen;
4.4 Balkonplatten und Vordächer mit mehr als 0,5 m Ausladung;
4.5 Freitreppen mit mehr als drei Stufen und Terrassen (und ihre Brüstungen);
4.6 Füchse, Gründungen für Kessel und Maschinen;
4.7 freistehende Schornsteine und der Teil von Hausschornsteinen, der mehr als 1 m über den Dachfirst hinausragt;
4.8 Gründungen außergewöhnlicher Art, wie Pfahlgründungen, und Gründungen außergewöhnlicher Tiefe, deren Unterfläche tiefer liegt als in Abschnitt 3.44 angegeben;
4.9 wasserdruckhaltende Dichtungen.